Giurisprudenza

Locazione non registrata - occupazione abusiva - MASSIMATA - Trib. Roma, sentenza 28 marzo 2019

Domenica, 07 Aprile 2019

Tribunale Roma Sez. VI, Sentenza del 28 gennaio 2019, occupazione senza titolo immobile privato
 
MASSIMA
 
Nell'ipotesi in cui la mancanza della registrazione del contratto stipulato in forma scritta sia stata liberamente concordata dalle parti trovano applicazione i principi generali in materia di contratto nullo: ne consegue il diritto del locatore ad agire per il rilascio dell'immobile e quello del conduttore di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canone.
 
La parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto ha versato a titolo di corrispettivo per il godimento, in quanto ciò imporrebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno al locatore. 
 
SENTENZA 
 
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice Maria Flora Febbraro, nell'udienza del 28/01/2019, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 3221 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2018
TRA
V.S., rappresentato e difeso - giusta procura - dall'Avv. ALESSANDRO AVESANI, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in indirizzo telematico
Attore
E
M.R. e L.R.
Convenuti
OGGETTO: Azione di restituzione, risarcimento danni ed altro.
 
- ARTT. 132 - 281 SEXIES - 420 C.P.C. -
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con L. 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi alla immediata stesura delle ragioni della decisione.
II. Preliminarmente va dichiarata la contumacia di R.M. e L.R. non costituiti né comparsi nel processo.
III. Con ricorso ritualmente notificato V.S. ha convenuto in giudizio i coniugi M.R. e L.R. chiedendo condannarsi i medesimi, previo accertamento dell'occupazione sine titulo da parte degli stessi, al rilascio dell'immobile sito in R. alla Via V. E. n.35 e relative pertinenze nonché al pagamento dell'indennità di occupazione nella misura di Euro 5.000,00, sull'assunto che questi ne avessero conseguito la disponibilità in virtù di contratto non registrato e non osservato.
Instauratosi il contraddittorio nessuno si è costituito in giudizio né è comparso per i resistenti; acquisita la documentazione prodotta ed espletata la prova ammessa all'udienza del 28.1.2019, la parte ricorrente, essendo la causa matura per la decisione, ha trattenuto la stessa a sentenza ed ha riservato la decisione alla deliberazione della camera di consiglio.
IV. Preliminarmente nella fattispecie è documentata la proprietà, da parte del signor V.S. dell'immobile sito in R. alla Via V. E. n.35, 00124 (v. contratto di compravendita in atti per Notar F. del (...), rep. (...) e racc. (...)).
E' provata l'esistenza di un contratto di locazione in forma scritta stipulato tra le parti e non registrato sicchè l'attore non avrebbe potuto ricorrere allo strumento tipico previsto all'art. 657ss. c.p.c..
La situazione giuridica esistente alla data di proposizione della domanda era quella di un'occupazione sine titulo di un immobile e, non già, quello del godimento di un immobile a titolo di locazione caratterizzato dalla morosità del conduttore o dalla cessazione per decorso del termine finale.
Nell'ipotesi in cui la mancanza della registrazione del contratto stipulato in forma scritta sia stata liberamente concordata dalle parti trovano applicazione i principi generali in materia di contratto nullo: ne consegue il diritto del locatore ad agire per il rilascio dell'immobile e quello del conduttore di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canone.
Tuttavia come affermato dalla S.C. (Cass. 3 maggio 1991, n. 4849) è limitato il diritto di colui che abbia usufruito del godimento dell'immobile alla restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo di tale godimento al fine di evitare un ingiustificato arricchimento in danno del locatore (v. Cass. Civ., sent. n. 4849 del 3/5/1991 secondo cui in caso di nullità del contratto "la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto ha versato a titolo di corrispettivo per il godimento, in quanto ciò imporrebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno al locatore".
La domanda attorea - comprovata attraverso la prova testimoniale dev'essere, pertanto, con condanna delle parti resistenti al rilascio dell'immobile ed al versamento di una somma a titolo di indennità di occupazione, oltre interessi dalla domanda ex art. 2033 c.c., a partire dall'agosto 2013.
Essa può essere equitativamente determinata in Euro 5.000,00, avvalendosi come punto di riferimento il canone pattuito tra le parti (in Euro 12.000,00 annui).
Invero le controparti non si sono costituite in giudizio e non hanno disapprovato le avverse allegazioni.
Dal rilievo (d'ufficio o su eccezione) della nullità del contratto sorge l'obbligo restitutorio e che, pertanto, nella fattispecie sussiste il fumus boni iuris. Infatti come statuito dalle S.U. con la Sent. n. 14828 del 2012, in tema di rilevabilità d'ufficio di una causa di nullità del contratto, del quale parte attrice abbia chiesto la risoluzione, una delle conseguenze dell'accertamento della nullità del negozio è l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità, come avviene nel caso di domanda restitutoria (nella specie il locatore aveva insistito per il rilascio dell'immobile sia pure come conseguenza della risoluzione). Infatti qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" -tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente- l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo. Ne consegue che ove, come nel caso in esame, sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento o per altra causa e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (v. motivazione della sentenza citata delle S.U. n. 14828 del 2012, secondo cui: "...altro esito del rilievo d'ufficio della nullità e del relativo accertamento è l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità, come avviene nel caso di domanda restitutoria. Questa conseguenza si verifica senz'altro in ipotesi di modifica della domanda con richiesta di declaratoria della nullità. Altrettanto avverrà però in ipotesi di rigetto - fondato sulla nullità contrattuale rilevata d'ufficio - della domanda di risoluzione, alla quale sia associata, anche originariamente, la richiesta di condanna alle restituzioni. Il rilievo della nullità fa venir meno la "causa adquirendi" e la richiesta di restituzione del bene consegnato in esecuzione del contratto, che era già stata formulata con la pretesa iniziale, sarà accolta sulla base di questo presupposto, senza bisogno di espressa dichiarazione della nullità. Va infatti confermato che qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo; ne consegue che, ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (v. Cass. 2956/11 cit.) inoltre cfr. Cass. 9052/10; 1252/00; e anche 21096/05; 5624/09)...".
Alla sentenza de qua agitur ed a siffatte valutazioni consegue la condanna della ex conduttrice e dell'occupante di fatto alla restituzione, in favore del locatore - proprietario, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, immediatamente nonché al versamento di Euro 5.000,00, dall'agosto 2013 al 12 gennaio 2018 al mese sino alla restituzione oltre interessi dalla domanda ex art. 2033 c.c. (v. Cass. 3223/2011, Cass. 26610/2008; Cass. 1507/2006, "in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare sussiste la regola juris per cui il danno del proprietario è in re ipsa, configurandosi nella indisponibilità del bene e nella impossibilità di conseguire utilità dal bene, ed il relativo danno ben può essere ancorato a elementi presuntivi semplici, non necessitando di specifica prova, mediante il riferimento al danno figurativo e dunque al valore locativo del bene immobile." ).
IV. Sussistono gravi ed eccezionali giusti motivi, in considerazione della qualità delle parti, della particolare complessità e novità delle questioni trattate (v. Cass. Civile, sez. un., 15 novembre 1994, n. 9597), dell'esito finale e globale della lite (parziale accoglimento della domanda, Cass., sez. lav., 6 dicembre 2003, n. 18705 nonché Cass. Civ. 16162/2004 soccombenza reciproca), delle ragioni della decisione, dei mutamenti del quadro giurisprudenziale e normativo di riferimento intervenuti nel corso del giudizio, del comportamento processuale delle parti per compensare, integralmente, tra le stesse le spese e le competenze del giudizio.
 
P.Q.M.
 
Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni diversa e contraria istanza eccezione o deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti,così provvede:
- preso atto della nullità del contratto di locazione per cui è causa accerta, per l'effetto, che è sine titulo l'occupazione da parte della signora M.R. e del sig. R.L., a far tempo dall'agosto 2013, dell'immobile sito in R. alla Via V. F. n. 35;
- ordina, per le ragioni di cui in motivazione, ai resistenti l'immediato rilascio del suddetto immobile, libero da persone e cose in favore del proprietario, sig. V.S.;
- condanna, per le ragioni di cui in motivazione, i resistenti in solido al pagamento, in favore dell'attore, della somma di Euro 5.000,00, equitativamente determinate a far tempo dall'agosto 2013 al gennaio 2018, oltre interessi dalla domanda ex art. 2033 c.c., a titolo di complessiva indennità di occupazione;
- dichiara, per le ragioni di cui in motivazione, interamente compensate tra tutte le parti le spese e le competenze del giudizio.
Così deciso in Roma, il 28 gennaio 2019.
Depositata in Cancelleria il 28 gennaio 2019.
 

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