Giurisprudenza

Diritto di superficie e costi

Mercoledì, 28 Febbraio 2018

Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, (Sezione Seconda Bis), sentenza n. 2175 del 27 febbraio 2018, su aree da assegnare in diritto di superficie. Costi massimi di cessione.
 
N. 02175/2018 REG.PROV.COLL.
N. 08244/2017 REG.RIC.
 
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio
(Sezione Seconda Bis)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 8244 del 2017, proposto da: 
omissis in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti Gabriele Zuccheretti e Fabrizio Zerboni, con domicilio eletto presso lo studio Gabriele Zuccheretti in Roma, via Carlo Poma n. 4; 
contro
Roma Capitale, in persona del Sindaco p.t., rappresentata e difesa dall’avv. Umberto Garofoli, con domicilio eletto presso il difensore nella sede dell’Avvocatura dell’Ente in Roma, via del Tempio di Giove n. 21; 
per l’annullamento,
previa sospensione,
della nota prot. n. QI 139948 del 11 agosto 2017, a firma del Dirigente e del Responsabile del Procedimento del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Direzione Edilizia, U.O. Edilizia Sociale, di Roma Capitale, avente ad oggetto “Restituzione tabella riepilogativa dei Prezzi Massimi di cessione e Relazione dimostrativa protocollo n. 116626 del 04/07/2017 inerenti il P.d.Z. B54 Trigoria Trandafilo Comp. C7p – Assegnazione in diritto di superficie – Richiesta nuova presentazione”, e di tutti gli ulteriori atti e/o provvedimenti indicati nell’epigrafe del ricorso;
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2018 il Consigliere Antonella Mangia e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:
 
 
FATTO
Con l’atto introduttivo del presente giudizio, notificato in data 4 settembre 2017 e depositato il successivo 5 settembre 2017, la ricorrente – in qualità di società operante da molti anni nel campo dell’edilizia residenziale pubblica e, in particolare, soggetto fruitore dei diritti edificatori derivanti dalla cessione in favore di Roma Capitale di alcune aree insistenti nel comparto “C/p” del Piano di Zona B54 bis “Trigoria IV – via Trandafilo”, approvato con deliberazione del Commissario Straordinario n. 49 del 21 marzo 2008 – impugna la nota con cui, in data 11 agosto 2017, Roma Capitale ha considerato prive di efficacia la tabella riepilogativa dei prezzi massimi di cessione degli alloggi e la relazione dimostrativa dalla predetta presentate e già approvate, e, conseguentemente, le ha chiesto di presentare “…. una nuova tabella corredata da relazione dimostrativa, nelle quali il corrispettivo di esproprio sia indicato” secondo i criteri in essa riportati (ossia, € 49,48/mc res “per le aree concesse in diritto di superficie”), nonché i relativi atti connessi e presupposti.
In particolare, la ricorrente espone che:
- in ordine alle aree di cui sopra, con deliberazione n. 259 del 3 agosto 2011 la G.C. autorizzava la cessione (volontaria) a favore di Roma Capitale di aree originariamente in proprietà delle sig.re OMISSIS, localizzate nel su menzionato Piano di zona, e la contestuale assegnazione, a titolo di “cessione compensativa”, a favore della predetta (indicata dalle sig.re OMISSIS “quale soggetto fruitore e destinatario finale dei relativi diritti edificatori”) di una cubatura complessiva di mc. residenziali 8.869,75, di cui mc./res. 5.593,75 in diritto di superficie e mc./res. 3.276 in diritto di proprietà (quale quota di cubatura spettante ai proprietari ai sensi dell’art. 35 L. n. 865/1971), prevedendo, inoltre, che “… la quantificazione dei diritti edificatori da porre in compensazione deve essere commisurata al valore monetario dell’indennità di esproprio, individuato con determinazione del Servizio Espropri n. 846/2008, rapportato al valore delle cubature da assegnarsi a tale titolo, già stimate in Euro 115/mc.res., secondo la perizia effettuata dall’Arch. Stefano Lanza” del 9 novembre 2009, approvata con determinazione dirigenziale n. 1502/2009, e che “….. conseguentemente, il competente Ufficio Edilizia Residenziale Pubblica del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica ha calcolato…. la cubatura residenziale da concedersi in diritto di superficie, agli aventi diritto a compensazione dell’indennità di esproprio, quantificandola, in diritti edificatori, per complessivi metri cubi residenziali 5.593,75, come da D.D. n. 738/2011 al presente provvedimento allegata”;
- premesso che nella indicata D.D. n. 738 del 2011 era precisato che “la quantificazione dei diritti edificatori da porre in compensazione deve essere commisurata al valore monetario dell’indennità di esproprio, già individuato” con la determinazione n. 846/08, “rapportato al valore delle cubature da assegnarsi a tale titolo, già stimato in Euro 115/mc. res., …… nonché al corrispettivo dovuto per l’indennità provvisoria di esproprio da parte degli assegnatari delle aree concesse in diritto di superficie, pari ad € 49,48/mc, giusta D.D. n. 278/2011” e, dunque, veniva stabilito di >, riportante il corrispettivo dovuto per l’indennità di esproprio pari alla somma di € 115/mc. res. e € 49,48/mc. res.”, con atto notarile del 30 luglio 2012 veniva stipulata la “Convenzione” per la cessione delle aree ricadenti nel Piano e per la concessione del diritto di superficie nonché per la cessione del diritto di proprietà a favore, tra gli altri, della predetta, con espresso riporto – all’art. 3, riguardante il “corrispettivo della concessione” – dell’ammontare di € 920.059,80 quale valore delle aree assegnatele;
- a seguito della realizzazione dei fabbricati, in data 15 maggio 2017 presentava, pertanto, “istanza volta all’approvazione del corrispettivo massimo di cessione degli alloggi”, calcolato in € 164,48/mc. res., “ossia pari a € 115/mc.res. + € 49,48/mc.res.”, in precedenza indicati;
- attesa l’avvenuta approvazione da parte di Roma Capitale del su indicato prezzo massimo con nota del 4 luglio 2017, già nel corso del medesimo mese provvedeva ad immettere nel possesso degli alloggi n. 10 promissari acquirenti, a fissare le date per la stipula degli atti di trasferimento, “a partire dal giorno 12 settembre 2017” e, ancora, a stipulare l’atto di frazionamento del mutuo edilizio;
- del tutto inopinatamente, in data 11 agosto 2017 Roma Capitale adottava il provvedimento indicato in epigrafe.
Avverso tale provvedimento e l’ulteriore nota del 10 agosto 2017, allo stesso connessa in quanto statuente l’individuazione del corrispettivo di esproprio da inserire nei prezzi massimi di cessione “in € 49,48/mc.res. per le aree concesse in diritto di superficie”, la ricorrente insorge deducendo i vizi di violazione di legge ed eccesso di potere sotto svariati profili sulla base – in sintesi – dei seguenti rilievi:
- nel computo del costo delle aree - costituente una delle componenti da prendere in considerazione per la determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi, unitamente al “costo di costruzione” e al “costo delle opere di urbanizzazione” (cfr. art. 18 D.P.R. n. 380/01) - deve rientrare non solo il corrispettivo dovuto per l’indennità provvisoria di esproprio ma anche il valore delle cubature da assegnarsi in diritto di superficie, “essendo questo il corrispettivo del costo di acquisizione delle aree mediante il ricorso alla cessione compensativa”, come correttamente richiesto dalla predetta e, tra l’altro, indicato nella nota del 4 luglio 2017;
- costituendo, peraltro, la nota gravata un “ripensando” rispetto ad una posizione già assunta, l’Amministrazione avrebbe dovuto – a differenza di quanto avvenuto - rigorosamente motivare la decisione adottata, ponendo in evidenza “non solo i motivi di pubblico interesse che giustificherebbero… il ritiro dell’atto, ma anche quelli in considerazione delle posizioni consolidate e all’affidamento ingenerato”.
Con decreto presidenziale n. 4590 del 4 settembre 2017 è stata respinta l’istanza di misure cautelari monocratiche.
Il successivo 29 settembre 2017 la ricorrente ha depositato uno scritto difensivo e documenti.
Con ordinanza n. 10069 del 4 ottobre 2017 il Tribunale ha disposto incombenti istruttori.
Con atto depositato in data 10 ottobre 2017 si è costituita Roma Capitale, per poi produrre il successivo 19 ottobre 2017 - in ottemperanza all’ordine impartito - una relazione tecnica, atta a porre in evidenza l’avvenuta fissazione in € 3.648.346,02 dell’importo “totale per l’esproprio del piano di zona”, la scelta di optare per la compensazione > in carenza della disponibilità economica della su indicata somma, con correlativo computo del valore del metro cubo edificabile in diritto di superficie in € 115,00, e, ancora, la corresponsione alle sig.re Negrini – “al posto del pagamento in danaro” della somma a quest’ultime spettanti (pari a € 920.059,80) – di 5.993,75 metri cubi residenziali in “diritto di superficie”, con la conseguente necessità di riferire l’importo di € 920.059,80 all’indicata cubatura nonchè di considerare “il corrispettivo dovuto per indennità provvisoria di esproprio da parte degli assegnatari delle aree concesse in diritto di superficie, pari ad € 49,48/mc, giusta D.D. n. 278/2011”, e, dunque, a dare conto che il riconteggio operato con la nota impugnata altro non ha costituito che un atto dovuto, nel rispetto, tra l’altro, della richiamata D.D. n. 278 del 2011.
A seguito della produzione di ulteriori documenti e scritti difensivi ad opera delle parti in causa, con cui – in particolare – la ricorrente ha tenuto a denunciare l’inammissibilità di un’integrazione postuma del provvedimento impugnato e, ancora, a confutare i conteggi dell’Amministrazione poiché del tutto inidonei a computare il valore “corrispondente ai diritti edificatori” (e, quindi, la connessa necessità di considerare - ai fini della determinazione del costo delle aree - anche il valore di € 115,00 mc./res.) e Roma Capitale, per contro, ha affermato di avere operato esclusivamente per la salvaguardia degli obblighi assunti attraverso la sottoscrizione della convenzione e “soprattutto nell’interesse pubblico e nella tutela dei futuri acquirenti”, alla camera di consiglio del 15 novembre 2017 la ricorrente ha rinunciato all’istanza cautelare e, su accordo delle parti, il Presidente ha disposto, “ai sensi dell’art. 71, co. 5, c.p.a.”, il rinvio della trattazione della causa all’udienza pubblica del 12 gennaio 2018, così come riportato a verbale.
Con memoria prodotta in data 12 dicembre 2017 la ricorrente ha reiterato i motivi di diritto formulati.
All’udienza pubblica del 12 gennaio 2018 il ricorso è stato trattenuto in decisione.
DIRITTO
1. Il ricorso è infondato e, pertanto, va respinto.
1.1.Come esposto nella narrativa che precede, la società ricorrente lamenta l’illegittimità dei provvedimenti impugnati, con cui Roma Capitale - dopo aver approvato, con nota del 4 luglio 2017, la “tabella riepilogativa dei prezzi massimi di cessione alloggi e la relazione dimostrativa del prezzo massimo” di cui all’istanza prot. n. 101721 dell’8 giugno 2017, dalla predetta presentata in relazione, tra l’altro, a quanto previsto nella convenzione stipulata in data 30 luglio 2012, afferente la “cessione delle aree ricadenti nel Piano di Zona B54 bis Trigoria IV – Via Trandafilo e per la concessione del diritto di superficie nonché per la cessione del diritto di proprietà” anche in suo favore – ha dichiarato inefficace tale atto e, conseguentemente, le ha richiesto di redigere e presentare una nuova tabella “corredata da relazione dimostrativa, nella quale il corrispettivo di esproprio sia indicato” in base al parametro di € 49,48/mc. res..
In particolare, la ricorrente lamenta i vizi di violazione di legge ed eccesso di potere sotto svariati profili in quanto afferma – in sintesi – l’impossibilità di prescindere, in sede di computo del “costo delle aree” (costituente – ai sensi di legge - una delle componenti da prendere in considerazione per la determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi realizzati in attuazione di piani di edilizia economica e popolare), dal valore delle “cubatura da assegnarsi in diritto di superficie”, ossia sostiene la necessità di prendere in considerazione anche il corrispettivo di acquisizione delle aree mediante il ricorso alla “cessione compensativa” (fissato in € 115,00 mc/res.), e, ancora, adduce la violazione delle prescrizioni inerenti gli atti di ritiro, volte, tra l’altro, a salvaguardare l’affidamento dei destinatari degli atti già adottati.
Specificamente, la ricorrente – sulla base del richiamo di quanto stabilito nella deliberazione della Giunta Capitolina n. 259 del 3.08.2011, nelle D.D. n. 278/2011 e 738/2011 nonché nella Convenzione urbanistica stipulata in data 30 luglio 2012 – afferma che, ai fini della determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi l’Amministrazione avrebbe dovuto prendere in considerazione “un corrispettivo di esproprio pari a € 164,48/mc.res.”, ottenuto dalla somma dell’indennità di esproprio (€ 49,48/mc.res) e del corrispettivo dovuto in cubatura, pagato appunto mediante cessione compensativa (€ 115/mc.res), e, comunque, avrebbe dovuto operare nel pieno rispetto delle prescrizioni che regolamentano l’autotutela.
Tali censure sono immeritevoli di positivo riscontro per le ragioni di seguito indicate.
2. All’esito dell’istruttoria, l’approfondito esame della dettagliata e compiuta relazione prodotta in giudizio dall’Amministrazione in ottemperanza al disposto dell’ordinanza n. 10069/2017 rivela la correttezza e la legittimità dell’operato di Roma Capitale che - dopo aver erroneamente approvato, con la nota del 4 luglio 2017 richiamata dalla ricorrente, le tabelle presentate dalla quest’ultima - “a seguito di successivi controlli che vengono di norma effettuati dall’Ufficio, nell’interesse pubblico ed a tutela dell’utenza finale (gli acquirenti degli alloggi), rilevata l’anomalia nel conteggio del costo delle aree, che avrebbe portato ad un prezzo di vendita degli alloggi stessi esorbitante e non in linea con quanto disposto dalla legge e dai patti convenzionali”, ha provveduto a richiedere all’Ufficio Tecnico della U.O. Edilizia Sociale la “verifica urgente” del corrispettivo di esproprio da inserire nella formulazione del prezzo massimo di cessione per il diritto di superficie per il P.di Z. B54 Trigoria Trandafilo, ad accertare che tale corrispettivo doveva essere pari a quello indicato nell’ultimo provvedimento di individuazione del costo del piano di zona, la d.d. n. 278 del 5.04.2011, pari ad € 49,48/mc.res. “per le aree concesse in diritto di superficie ed in € 82,46/mc per le aree cedute in diritto di proprietà”, e a restituire, con la nota impugnata dell’11.08.2017, alla società ricorrente la tabella dei prezzi massimi di cessione, chiedendone la rettifica con l’inserimento di tale ultimo dato alla voce “costo delle aree”.
Quanto in precedenza riportato ma anche la disamina della documentazione prodotta agli atti conduce, infatti, a ritenere che l’impugnativa e, in particolare, i calcoli effettuati dalla ricorrente si basino su un equivoco di fondo, quello per cui nel computo del costo delle aree alla base della determinazione dei prezzi massimi di cessione degli alloggi debba rientrare, oltre al corrispettivo dovuto per l’indennità provvisoria di esproprio, pari a € 49,48/mc. res., anche il valore delle cubature da assegnarsi in diritto di superficie di € 115/mc.res., la quale – per contro – costituisce una grandezza del tutto diversa, che non attiene al costo del piano di zona (che tutti gli operatori assegnatari di cubature devono restituire all’Amministrazione Capitolina, ciascuno per la parte di sua competenza a fronte della spesa da essa sostenuta per l’esproprio ai sensi dell’art. 35 c. 12 della l.n. 865/1971), ma rappresenta un semplice metodo di pagamento (tramite cubatura invece che in denaro) utilizzato dall’Amministrazione.
Del resto, non vi è chi non veda come il conteggio anche di tale grandezza (di importo fittizio e non concretamente corrisposto né ai proprietari espropriati, né all’Amministrazione Capitolina) nel “costo delle aree” di cui alle tabelle di determinazione dei prezzi massimi di cessione degli alloggi condurrebbe ad una duplicazione dei costi per gli acquirenti finali degli appartamenti di edilizia residenziale agevolata e, come evidenziato dall’Amministrazione nei chiarimenti forniti in giudizio, ad “un illecito arricchimento dei costruttori, in quanto rimborso di una spesa da essi non sostenuta e/o non ammissibile a rimborso”.
I provvedimenti con i quali l’Amministrazione Capitolina, avvedutasi dell’errore nel quale era incorsa approvando le tabelle inviate dalla ricorrente, ha provveduto a dichiarare inefficace tale approvazione, restituendo gli atti alla società per la rettifica degli importi ivi indicati, sono perciò, dal punto di vista della applicazione delle norme dettate per la fissazione dei prezzi massimi di cessione degli alloggi di edilizia agevolata, corretti e legittimi, in quanto in nessun modo affetti dai denunciati vizi di violazione di legge, violazione della convenzione urbanistica ed eccesso di potere.
Le note del 9.08.2017, del 10.08.2017 e dell’11.08.2017 di verifica del corrispettivo da inserire nelle tabelle e di annullamento della precedente approvazione dei dati errati risultano, inoltre, immuni anche dalle censure svolte dalla ricorrente in relazione alla pretesa violazione dei principi sanciti in tema di esercizio del potere di autotutela dalla l.n. 241/1990 e alla asserita mancanza di motivazione con speciale riguardo alla valutazione dell’attualità dell’interesse pubblico all’eliminazione del provvedimento pregresso e del legittimo affidamento del privato.
Nei suddetti atti, adottati a pochissimi giorni di distanza dalla precedente determinazione, l’Amministrazione, avvedutasi – come detto - dell’errore commesso e di quello contenuto nelle tabelle e nella relazione inviatale dalla società, ha, in modo del tutto vincolato, proprio per l’attualità dell’interesse pubblico alla esattezza ed alla congruità della determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi insito nelle finalità stesse degli interventi di edilizia economica e popolare, dichiarato inefficace l’approvazione del 4 luglio 2017, provvedendo ad indicare l’unico parametro che, in base alla normativa di settore, doveva essere considerato per la determinazione dei prezzi stessi e restituendo necessariamente tutta la documentazione per la rettifica dei dati ivi contenuti alla ricorrente, che non può, in verità, vantare, per le argomentazioni che precedono, alcun legittimo affidamento circa il computo di elementi e valori estranei all’elaborazione delle tabelle cui era tenuta.
3. In conclusione, il ricorso va respinto.
Per la complessità delle questioni trattate e per la particolarità della fattispecie, sussistono, in ogni caso, giusti motivi per compensare tra le parti le spese di lite.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso n. 8244/2017, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Compensa le spese di giudizio tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2018 con l’intervento dei Magistrati:
Elena Stanizzi, Presidente
Antonella Mangia, Consigliere, Estensore
Ofelia Fratamico, Consigliere
 
 
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
Antonella Mangia Elena Stanizzi
 
 
 
 
 
IL SEGRETARIO
 

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