Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), sentenza n. 5000 del 10 giugno 2025, su trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà

MASSIMA

In merito alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, l'art. 31 della L. n. 448 del 1998 consente tale trasformazione indipendentemente da limiti di estensione delle abitazioni originariamente previsti per la realizzazione di edifici residenziali pubblici. Gli unici presupposti rilevanti sono la titolarità del diritto di superficie e la inclusione dell'immobile tra quelli per cui l'amministrazione ha deliberato l'autorizzazione alla trasformazione.

SENTENZA

Pubblicato il 10/06/2025

N. 05000/2025REG.PROV.COLL.

N. 09612/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9612 del 2024, proposto da
Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Andrea Magnanelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

OMISSIS , rappresentato e difeso dall'avvocato Luisa Fonti, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, viale G. Mazzini, n. 11.

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 18306 del 2024.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Salvatore Carfì;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 aprile 2025 il Cons. Maurizio Santise e uditi per le parti gli avvocati Giorgio Pasquali su delega dichiarata di Andrea Magnanelli e Luisa Fonti, come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il presente giudizio ha ad oggetto l’impugnazione del “Diniego dell'Istanza di Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà”, presentata da OMISSIS il 15 febbraio 2022 per gli immobili siti in Roma, via Avignone, n. 99, scala A, piano 3, interni 5 e 6, censiti in catasto al foglio 865, particella 500, sub. 502 e 503 e rientranti nel Piano di Zona “CASALE DEL CASTELLACCIO”, già concessi in diritto di superficie alla DAE COSTRUZIONI s.p.a. (dante causa del ricorrente) giusta convenzione di lottizzazione stipulata il 1° agosto 2001 ai sensi dell’art. 35 della l. n. 865/1971.

In particolare, con il provvedimento impugnato Roma Capitale ha negato all’istante la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle ivi identificate porzioni immobiliari, realizzate per effetto dei programmi costruttivi di edilizia residenziale pubblica finanziati dalla Regione Lazio, per superamento del limite funzionale di cui al precetto negoziale (l’art. 7 della citata convenzione di lottizzazione), per aver il ricorrente in primo grado, successivamente all’acquisto della proprietà superficiaria dei due immobili, fuso gli stessi in un'unica unità immobiliare, coma da relativa S.c.i.a. da costui presentata il 14 novembre 2013.

Il predetto provvedimento è stato impugnato innanzi al T.a.r. per il Lazio, che, con sentenza n. 18306 del 2024, lo ha accolto.

2. Roma Capitale ha, quindi, impugnato la predetta sentenza, deducendo i seguenti motivi di appello:

I – ERROR IN IUDICANDO: VIOLAZIONE, PER FALSA APPLICAZIONE, DELL’ART. 35 DELLA LEGGE 865/1971, DELLA CONVENZIONE ex art. 35 L. n. 865/1971 per Atto Notaio Ungari Trasatti Rep. 30467 del 1.08.2001, DELL’ART. 48 R.D. 28.04.1938 N. 1165 – del D.M. MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI 5 agosto 1994, dell’art. 16 L. n. 457 del 5.08.1978, dell’art. 5 della L. n. 408 del 2.07.1949.

La sentenza sarebbe erronea perché gli obblighi assunti dal primo soggetto concessionario del diritto di superficie si trasmettono a tutti i successivi aventi causa, come emergerebbe dall’atto di acquisto dell’immobile a rogito Notaio Trasatti di Roma del 2.4.2013, rep. 47509/26330, che risultava allegato all’istanza di trasformazione.

II. ERROR IN IUDICANDO – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 21 NONIES DELLA L. 241-1990.

La sentenza sarebbe errata anche nella parte in cui ha ritenuto comunque formatosi un titolo sulla richiesta di fusione in virtù della Scia in quanto questa era comunque fondata su una falsa rappresentazione dei fatti perché era stata violata la convenzione, all’art. 7.

OMISSIS si è costituito regolarmente in giudizio, contestando l’avverso appello e chiedendone il rigetto.

Alla pubblica udienza del 15 aprile 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

Tanto premesso in punto di fatto, l’appello è infondato per le ragioni di seguito esposte.

3. Il provvedimento impugnato ha evidenziato che l’istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle unità immobiliari oggetto di fusione e accorpamento in un unico appartamento e garage, derivanti dagli ex interni 5 e 6, per una superficie catastale pari a mq 198,00 (l'abitazione) e mq 35,00 (il garage), è in contrasto con l'art. 7 della Convenzione rep. 30467, Racc. 14933 del 1.08.2001, stipulata a rogito Notaio Ungari Trasatti per la concessione del diritto di superficie a favore della società DAE COSTRUZIONI S.p.A. “dove viene specificato che gli alloggi realizzati in aree P.E.E.P. non devono avere superficie utile superiore a mq 95,00 per gli alloggi di quattro vani ed accessori, calcolata secondo quanto previsto dall'art. 16 della Legge n. 457 del 5 agosto 1978…”.

Inoltre, “il titolo edilizio D.I.A. prot. 97494 del 14.11.2013 (con cui il ricorrente ha comunicato al competente Municipio IX di Roma Capitale la fusione e l’accorpamento delle suindicate unità immobiliari, interni 5 e 6) è stato definito in violazione alla convenzione urbanistica … sulla base di erronee rappresentazione dei fatti, ritenendo l'intervento edilizio conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della citata D.I.A., quando di fatto, detto intervento di accorpamento di due unità immobiliari ha determinato la violazione dell'art. 7 della convenzione … che stabilisce il limite massimo di superficie per ciascuna unità immobiliare pari a mq 95,00”.

4. Il T.a.r. ha accolto il ricorso di primo grado, in quanto ha ritenuto che, diversamente da quanto sostenuto da Roma Capitale nel provvedimento impugnato, non sia nella fattispecie opponibile a OMISSIS l’esistenza di un preteso limite funzionale alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, desumibile dal contenuto del richiamato art. 7 della convenzione del 1° agosto 2001, di concessione alla società DAE COSTRUZIONI s.p.a. (dante causa del ricorrente) del diritto di superficie per la realizzazione del programma costruttivo di edilizia economica e popolare previsto dal progetto urbanistico della zona.

5. Parte appellante ritiene che la sentenza del T.a.r. sia erronea, perché gli obblighi assunti dal primo soggetto concessionario del diritto di superficie si trasmettono a tutti i successivi aventi causa, come emergerebbe dall’atto di acquisto dell’immobile a rogito Notaio Trasatti di Roma del 2.4.2013, rep. 47509/26330, che risultava allegato all’istanza di trasformazione già in atti, da cui si evince che: “La parte acquirente si obbliga per sé ed aventi causa a qualunque titolo di osservare tutte le norme e convenzioni che comunque possano regolare la proprietà comune e quella esclusiva oggetto del presente contratto, ed in special modo:….la Convenzione con l’allora Comune di Roma (oggi Roma Capitale) per la concessione del diritto di superficie di cui all’atto a rogito del Notaio Giovanni Ungari Trasatti di Roma dell’1 agosto 2001 rep. 30467/14933, registrato il 3 successivo al n. 2/6083 e trascritto in pari data al n. 48085 di formalità; atti che parte acquirente dichiara di ben conoscere”.

6. Ritiene il Collegio che tale motivo di appello sia infondato, perché tra gli obblighi che l’acquirente si è obbligato a rispettare non può certamente rientrare quello contemplato dall’art. 7 della Convenzione che si riferisce necessariamente solo ed esclusivamente a colui che procede alla progettazione e “realizzazione di edifici residenziali o misti” (come, peraltro, prevede esplicitamente la stessa rubrica dell’art. 7).

In particolare, la regola negoziale, disponendo che “il concessionario si obbliga a progettare e realizzare costruzioni residenziali e/o misti, conformi alle prescrizioni e norme tecniche degli strumenti urbanistici vigenti e del Regolamento edilizio del Comune di Roma, purché la superficie utile dei singoli alloggi non sia superiore a mq. 95”, impone il rispetto di tale limite dimensionale in capo al solo concessionario o, comunque, in capo a colui che dovrà progettare e realizzare l’edificio e non anche al successivo proprietario superficiario, che dal primo abbia acquistato tale diritto, non gravando su costui alcun relativo obbligo che possa precludergli la fusione delle unità immobiliari acquistate, come ben argomentato dal T.a.r.

7. Peraltro, al fine di procedere alla trasformazione del proprio diritto superficiario in diritto di proprietà piena il Sig. Carfì ha presentato istanza ai sensi e per gli effetti dell'art. 31 co. 47 l. n. 448 del 1998 e s.m.i., il quale prevede che "la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi e loro pertinenze, perla quota millesimale corrispondente. Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell'unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Entro novanta giorni dalla data di ricezione dell'istanza da parte dei soggetti interessati, e relativamente alle aree per le quali il consiglio comunale ha deliberato la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura di trasformazione. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48".

8. Nessun limite quantitativo deriva, quindi, dalla legge che consente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà al ricorrere di due presupposti: la titolarità di un diritto di superficie in capo all’istante e la ricomprensione del relativo immobile tra quelli per cui l’amministrazione abbia autorizzato tale trasformazione, condizione quest’ultima, anch’essa ricorrente nella fattispecie, attesa la riconducibilità dell'immobile di parte appellante alle aree per cui Roma Capitale ha già deliberato l’autorizzazione alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà giusta deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 55/2011.

9. Le norme richiamate da parte appellante, che fissano limiti di estensione delle abitazioni, riguardano solo gli edifici di edilizia residenziale pubblica in relazione al singolo proprietario, ma non possono estendersi alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà che riguarda, peraltro, due unità immobiliari già intestate allo stesso proprietario, perché la ratio della limitazione della estensione è quella di garantire la fruizione di tali alloggi ad una platea di persone più vasta possibile, ratio che viene meno se l’abitazione è già in proprietà (anche superficiaria) dello stesso proprietario.

10. Anche il secondo motivo di appello è infondato perché, da quanto esposto, si evince che non vi è stata da parte del sig. Carfì alcuna rappresentazione dei fatti non conforme alla realtà.

Nella D.i.a. l’appellato non era infatti tenuto a menzionare la convenzione urbanistica che, come visto, non rappresenta elemento ostativo alla realizzazione dell’intervento segnalato.

L’appello è, pertanto, infondato.

Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna Roma Capitale al pagamento delle spese di lite in favore del signor OMISSIS che liquida in complessivi € 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 15 aprile 2025 con l'intervento dei magistrati:

Silvia Martino, Presidente FF

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Emanuela Loria, Consigliere

Ofelia Fratamico, Consigliere

Maurizio Santise, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE

IL PRESIDENTE

Maurizio Santise

Silvia Martino

IL SEGRETARIO