Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna, (Sezione Seconda), sentenza n. 497 del 26 maggio 2021, sui piani particolareggiati

N. 00497/2021 REG.PROV.COLL.

N. 00170/2016 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 170 del 2016, proposto da
Banca Carim - Cassa di Risparmio di Rimini S.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv.to Angelo Peluso, con domicilio digitale corrispondente alla PEC indicata negli scritti difensivi, e domicilio fisico ex lege presso la Segreteria del T.A.R. in Bologna, Via D’Azeglio n. 54;

contro

Comune di Rimini, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv.to Elena Fabbri, con domicilio digitale corrispondente alla PEC indicata negli scritti difensivi, e domicilio fisico ex lege presso la Segreteria del T.A.R. in Bologna, Via D’Azeglio n. 54;

nei confronti

Società Co.Ge.Mar. S.r.l. non costituitasi in giudizio;

per l’annullamento

- IN PARTE QUA DELLA DELIBERAZIONE CONSILIARE 25/6/2015 N. 55, RECANTE LA MODIFICA AL PIANO PARTICOLAREGGIATO DI INIZIATIVA PRIVATA “SACRAMORA” IN VARIANTE AL PRG;

- DI OGNI ALTRO ATTO PRESUPPOSTO, CONNESSO O CONSEGUENTE, ANCORCHE’ NON CONOSCIUTO.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Rimini;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 8 aprile 2021 il dott. Stefano Tenca e trattenuta la causa in decisione ai sensi dell'art. 25 del D.L. 137/2020, conv. in L. 176/2020;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

A. Il presente gravame è stato incardinato presso il T.A.R. a seguito dell’istanza di trasposizione – avanzata dal Comune di Rimini – del ricorso straordinario al Capo dello Stato.

B. Riferisce la banca ricorrente di aver erogato alla Società Co.Ge.Mar. Srl un mutuo di 10.000.000 € a fronte di una garanzia ipotecaria concessa su alcune aree di proprietà – dotate di diritti edificatori – localizzate nella frazione di Viserba. Dette porzioni immobiliari (particelle 1640, 1641, 1647, con superfice utile edificabile di 2.274 mq., e particelle 1650 e 1690, per 1.220 mq.) sono incluse nel Piano Particolareggiato di iniziativa privata “Sacramora scheda progetto 4.8”, approvato con deliberazione consiliare 4/4/2006 n. 70.

C. Sostiene CARIM di aver appreso successivamente, in modo casuale, dell’approvazione di una variante ampliativa del perimetro del Piano particolareggiato (avente valore di variante al PRG) che ha destinato i mappali sopra indicati ad urbanizzazione secondaria e ha trasferito i diritti edificatori su altri terreni. Lamenta quindi un pregiudizio per effetto della diminuzione del valore economico dei fondi, con vanificazione della garanzia patrimoniale malgrado la persistenza dell’ipoteca.

D. Con gravame ritualmente notificato e tempestivamente depositato presso la Segreteria della Sezione, la banca ricorrente impugna il provvedimento in epigrafe, deducendo in diritto la violazione dell’art. 7 della L. 241/90 e la lesione del contraddittorio procedimentale, in quanto:

- in caso di trasferimento di diritti edificatori deve essere salvaguardato l’affidamento del terzo, nel caso di specie della banca titolare di un diritto reale di garanzia sulle aree oggetto della cessione;

- malgrado la posizione qualificata rivestita, CARIM non è stata evocata nel procedimento di variante, che ha comportato una sensibile riduzione del valore commerciale delle aree (e quindi della garanzia);

- secondo lo schema di convenzione, il soggetto attuatore si impegna a garantire che le aree siano libere da privilegi, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e oneri fiscali, e l’amministrazione deve accertare le dichiarazioni rese dal privato in maniera rigorosa (gli strumenti telematici facilitano oggi l’accesso ai registri immobiliari);

- un’istruttoria accurata avrebbe evidenziato l’esistenza di un diritto reale di garanzia di un terzo, a carico del quale potevano prodursi effetti pregiudizievoli dall’operazione di variante;

- l’esigenza di coinvolgere il titolare di un diritto reale di garanzia sul cespite trova riscontro normativo nell’art. 2643 comma 2-bis del D.L. 70/2011, sull’obbligo di trascrizione dei contratti che trasferiscono diritti edificatori (elevati al rango di diritti reali immobiliari autonomi);

- se per tutelare l’affidamento dei terzi occorre indicare sui certificati di destinazione urbanistica la vocazione edificatoria dell’area, a maggior ragione il diritto vantato dal terzo sul cespite va salvaguardato attraverso un coinvolgimento diretto nel procedimento amministrativo urbanistico suscettibile di incidere sulla sua consistenza.

D.1 L’azione è promossa per ottenere l’annullamento della deliberazione in relazione alla cessione dei diritti edificatori pertinenti alle particelle sulle quali grava l’iscrizione ipotecaria a favore della ricorrente.

E. Si è costituita in giudizio l’amministrazione comunale, sollevando eccezioni in rito (inammissibilità per difetto di legittimazione e di interesse) e chiedendo il rigetto del gravame nel merito.

F. All’udienza dell’8/4/2021 il gravame introduttivo è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO

La ricorrente censura il provvedimento di variante nella parte in cui ha statuito il trasferimento dei diritti edificatori dalla porzione immobiliare gravata da ipotetica, per il suo mancato preventivo coinvolgimento nell’iter procedimentale.

Il Collegio può prescindere dalla eccezioni in rito sollevate dal Comune di Rimini, dal momento che il ricorso è infondato nel merito.

1. L’invocato art. 7 della L. 241/90 recita testualmente: “Ove non sussistano ragioni di impedimento derivanti da particolari esigenze di celerità del procedimento, l'avvio del procedimento stesso è comunicato, con le modalità previste dall'articolo 8, ai soggetti nei confronti dei quali il provvedimento finale è destinato a produrre effetti diretti ed a quelli che per legge debbono intervenirvi. Ove parimenti non sussistano le ragioni di impedimento predette, qualora da un provvedimento possa derivare un pregiudizio a soggetti individuati o facilmente individuabili, diversi dai suoi diretti destinatari, l'amministrazione è tenuta a fornire loro, con le stesse modalità, notizia dell'inizio del procedimento”.

1.1 Si può anzitutto osservare che l’Istituto di credito ricorrente non rientra nell’alveo dei destinatari di effetti diretti del procedimento di variante, che investe i soggetti attuatori del Piano ovvero i proprietari delle aree coinvolte. I terzi o coloro che vantano aspettative indirette possono intervenire nell’iter di formazione dello strumento urbanistico, attraverso la presentazione di osservazioni: l’atto impugnato n. 55/2015 dà conto dell’avvenuta pubblicazione all’Albo e del deposito degli elaborati presso gli uffici comunali dal 12/3/2014 al 12/5/2014, senza che in tale lasso temporale siano pervenute opposizioni. Tra l’altro, la parte ricorrente non articola censure sostanziali (oltre al profilo della mancata interlocuzione), e non deduce in giudizio come il contributo conoscitivo avrebbe potuto giovare alla decisione finale.

1.2 Il procedimento di approvazione degli strumenti di pianificazione generale e attuativa è governato da norme peculiari, anche desumibili dal T.U. Espropri. Così è stato riconosciuto che, “pur se le norme specificatamente dettate per il procedimento di variante d'ufficio non abbiano previsto la comunicazione di avvio del procedimento, essa - per il principio generale desumibile dall'art. 11 del testo unico sugli espropri - è comunque necessaria nel particolare caso in cui la variante localizzi uno specifico intervento su aree ben determinate (Consiglio di Stato, sez. VI – 3/7/2018 n. 4069)”, ma sempre con riguardo al titolare del diritto di proprietà sul terreno inciso.

1.3 Né si rinviene una previsione legislativa che imponga di notiziare i soggetti che vantano diritti reali di garanzia sui beni interessati dalle nuove previsioni urbanistiche. L’accensione di un’ipoteca sul terreno è una facoltà legittima del proprietario e a fronte di tale possibilità l’amministrazione non è tenuta a compiere una sorta di “verifica permanente” della situazione giuridica di ogni particella, essendo garantita dall’art. 7 comma 4 della convenzione urbanistica (elaborato C allegato alla deliberazione impugnata) il quale statuisce che “qualora, all’atto della stipula della presente convenzione, le aree da cedere all’Amministrazione Comunale risultassero gravate da vincoli ipotecari di qualsivoglia natura (ipoteche volontarie, ipoteche legali o altro), il Soggetto attuatore si impegna a liberarle dai citati gravami 30 giorni prima della data fissata per la cessione tramite Atto Pubblico delle stesse aree ed opere”.

1.4 Nel momento in cui viene modificato un Piano attuativo con meri trasferimenti di edificabilità interni al medesimo, il diretto interessato è esclusivamente il proprietario/attuatore, mentre non è richiesta all’amministrazione un’indagine sui pesi gravanti sui lotti, che riguardano rapporti negoziali privatistici. Esclusa dunque la sussistenza di un onere di monitoraggio continuo sulla libertà da servitù e privilegi delle aree interessate dalla lottizzazione, nel caso di specie la capacità edificatoria è rimasta immutata, con trasferimento da un’area all’altra del medesimo piano, per cui non è neppure tecnicamente configurabile una cessione di diritti edificatori.

1.5 L’art. 2643 comma 2-bis del c.c. investe la trascrizione dei contratti “che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. Al di là del riferimento a rapporti tipicamente privatistici, la disposizione fa riferimento ai contratti e pertanto non giunge a ricomprendere gli atti di pianificazione.

1.6 In definitiva, Carim deve esercitare le proprie ragioni nell’ambito della relazione interprivatistica con la ditta Co.Ge.Mar.

2. In conclusione, l’introdotto ricorso deve essere rigettato.

3. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Seconda) definitivamente pronunciando respinge il gravame introduttivo in epigrafe.

Condanna la parte ricorrente a corrispondere al Comune di Rimini la somma di 4.000 € a titolo di compenso per la difesa tecnica, oltre a oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

La presente sentenza è depositata con le modalità previste dal processo telematico, e la Segreteria della Sezione provvederà a darne comunicazione alle parti.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 8 aprile 2021, tenutasi mediante collegamento da remoto in video-conferenza, con l’intervento dei magistrati:

Giancarlo Mozzarelli, Presidente

Stefano Tenca, Consigliere, Estensore

Jessica Bonetto, Primo Referendario

L'ESTENSORE

IL PRESIDENTE

Stefano Tenca

Giancarlo Mozzarelli

IL SEGRETARIO